Mieter haben Schadensersatzanspruch bei Verletzung des Vorkaufsrechts für die Eigentumswohnung beim Verkauf durch Vermieter (BGH)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Urteil v. 21.01.2015 (Az. VIII ZR 51/14) entschieden, dass der Mieter einer Wohnung gegen den Vermieter einen Schadensersatzanspruch hat, wenn dieser sein gesetzliches Vorkaufsrecht  nicht beachtet. Dies gilt gem. §577 BGB für in eine Eigentumswohnung umgewandelte und zum Verkauf stehende Wohnungen.

Der Schadensersatzanspruch

Hierzu zählt auch der entgangene Gewinn, wenn der Mieter die Wohnung hätte kaufen können und einen höheren Preis erzielen hätte können. Die Höhe des Schadens muss nun noch das Gericht der Vorinstanz, das Hamburger Landgericht, bestimmen. Im konkreten Fall wurde die Wohnung der Mieterin nun für 266.000 angeboten, was rund 80.000 Euro mehr sind als sie bezahlt hätte, wenn ihr diese damals auch richtigerweise angeboten worden wäre. Diesen Gewinn beansprucht die Klägerin nun. Das Gericht wird zu entscheiden haben, ob der Schaden tatsächlich so hoch ist oder inwieweit hier auch eine nicht voraussehbare Wertentwicklung zu berücksichtigen ist. Grundsätzlich ist aber ein Schadensersatzanspruch in Höhe des damaligen Verkaufspreises und des mittlerweile tatsächlichen Marktwertes denkbar. Auch andere Schäden wie höhere Kaufnebenkosten für Makler, Notar etc. sind denkbar.

Aber auch die Differenz zwischen höherer Miete und den Kosten für die Rate kommen als Schaden in Betracht. Ein Schaden kann dadurch entstehen, wenn man Mieter statt Eigentümer ist. Hier ist insbesondere in Städten mit rasant wachsenden Verkaufspreisen ein Schaden oft gut bestimmbar.

Wer kann Schadensersatz fordern?

Mieter, deren Wohnung zur Eigentumswohnung wurde, nachdem sie schon dort Mieter waren und denen diese Wohnung bei einem Verkauf nicht angeboten wurde, sollten nun Ansprüche prüfen. Möglicherweise können Sie Schadensersatz in beachtlicher Höhe geltend machen.

Rechtsanwalt Petja Schrödter der SCHRÖDTER Rechtsanwaltskanzlei berät

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Rechtliche Grundlagen

§ 577 BGB - Vorkaufsrecht des Mieters

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. (…)

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

§ 469 BGB - Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist

(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.

(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.

Petja Schrödter
Rechtsanwalt Dipl. jur. Petja Schrödter ist Jurist mit umfassendem technischen Wissen. Er erwarb seine Kenntnisse schon auf einem Spezialgymnasium mit math.-nat.-techn.-inf. Profil. Er studierte International Relations an der TU Dresden. Anschliessend war er mehrere Jahre als selbständiger Webdeveloper und Consultant tätig. Er studierte Rechtswissenschaften mit dem Schwerpunkt Medienrecht und Kommunikationsrecht an der Universität zu Köln und leistete sein Referendariat am LG Köln, unter anderem bei der Abteilung für Computerkriminalität bei der Staatsanwaltschaft Köln, Abteilung für Mietrecht am AG Köln, einer Medienrechtskanzlei und den Rechtsberatern der Luftwaffe ab. Petja Schrödter war mehrere Jahre bei Telefonica o2 Germany tätig und arbeitete bei Huawei und übernahm hier auch Aufgaben als Analyst zur Prozessoptimierung.Der Kölner Anwalt war während seines Studiums Mitarbeiter und am Institut für Medienrecht und Kommunikationsrecht an der Universität zu Köln bei dem er auch promoviert.

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